How to Nebenkosten – wichtiges Wissen für Mieter und Vermieter

In Zeiten, in denen Mieten und Nebenkosten kontinuierlich steigen, bereitet die Nebenkostenabrechnung wohl Mietern und Vermietern gleichermaßen Kopfschmerzen. Ganz gleich, ob man ein Haus oder eine Wohnung langfristig oder für begrenzte Zeit mietet, als Bewohner ist man verpflichtet, den Vermieter anteilig für Ausgaben zu entschädigen, die ihm entstehen, um die Wohnung oder das Haus in Stand zu halten und die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas usw. zu gewährleisten.

Viele Kosten, die dem Vermieter durch das Vermieten seiner Immobilie entstehen, kann er auf die Mieter umlegen. Welche Kosten zu welchem Anteil das sind, ist im Mietvertrag geregelt. Allerdings bedeutet das nicht, dass alle im Mietvertrag genannten Regelungen greifen können – oder dürfen.

Welche Nebenkosten dürfen Vermieter nicht umlegen?

Unabhängig von etwaigen Vereinbarungen, die vielleicht vertraglich getroffen wurden, hat ein Vermieter klare Grenzen, wo er seine Ausgaben nicht auf seine Mieter umlegen darf. Dazu zählen etwa:
How to Nebenkosten ? wichtiges Wissen für Mieter und Vermieter
– Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Wartung
– Verwaltungsgebühren
– Steuern (Ausnahme: Grundsteuer, sofern vertraglich vereinbart)
– Zinsen auf seine Immobilienfinanzierung
– anteilige Nebenkosten für eventuelle Leerstände
– unregelmäßige Kosten, bspw. für Baumpflegemaßnahmen, die nicht regelmäßig stattfinden

Welche Nebenkosten dürfen Vermieter umlegen?

Nebenkosten sind Kosten, die für den Vermieter kontinuierlich durch den Eigentum an einer Immobilie oder durch den Verwendungszweck des Gebäudes, der Ausstattung, der Nebengebäude, der Anlagen oder des Grundstücks anfallen.

Von all diesen Kosten darf er nur folgende anteilig auf Mieter umlegen:

– die bereits o.g. Grundsteuer
– Kosten für Wasserver- und Abwasserentsorgung
– Heizkosten und Wartungskosten für die Heizungsanlage
– Heißwasserversorgung
– Betriebskosten für eventuelle Aufzüge
– Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsgebühren
– Kosten für die Instandhaltung eines Gartens, sofern vorhanden
– generelle Beleuchtung (Flure, Treppenhäuser, Keller)
– Gebäude- und Haftpflichtversicherungskosten
– Kosten für Hausverwalter oder Hausmeister
– Kosten für ein generelles Satellitenfernsehsystem oder einen Kabelanschluss
– Betriebskosten für eventuelle Waschkeller
– weitere Betriebskosten, bspw. für die Wartung von Rauchmeldern oder Blitzableitern, die Reinigung etwaiger Regenrinnen u.ä.

Fehler bei der Nebenkostenabrechnung vermeiden

Üblicher Weise entrichten Mieter in der Warmmiete inbegriffen bereits eine anteilige Vorauszahlung für die durch sie bzw. für sie entstandenen Nebenkosten. Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Nebenkosten jährlich abzurechnen. Dazu subtrahiert er die im Voraus geleisteten Zahlungen von den tatsächlich aufgelaufenen Kosten. Im Ergebnis muss dann wahlweise er eine Rückzahlung an den Mieter leisten oder darf ihm – was der häufigere Fall ist, nicht zuletzt auch, weil die Nebenkosten kontinuierlich steigen – ausstehende Kosten in Rechnung stellen. Und genau hierbei entstehen gerne mal Fehler. Fehler, die sowohl für den Vermieter, als auch für die Mieter mitunter ärgerlich sind.

Die Nebenkostenabrechnung muss wie in diesem Muster für eine Nebenkostenabrechnung formal und inhaltlich korrekt erfolgen. Zu den formalen Kriterien gehören:

– die ordentliche, übersichtliche Aufstellung der Gesamtkosten
– Informationen über den Verteilungsschlüssel
– die Berechnung des Anteils für die betreffende Mietpartei
– der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen durch die Warmmiete

Diese Informationen sind zwingend erforderlich, damit die Rechnungsstellung für den Mieter klar und verständlich ist.
How to Nebenkosten
Als Mieter kann man jedoch nicht verlangen, dass der Vermieter Kopien der jeweiligen Abrechnungsunterlagen an die Rechnung anheftet. Allerdings muss er dem Vermieter auf Anfrage Einsicht in eben jene Rechnungsdokumente gewähren.

Fallstricke für den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung

Werden die o.g. formalen Vorgaben bei der Nebenkostenabrechnung nicht eingehalten, kann die Gesamtrechnung ungültig werden. Inhaltliche Fehler kann der Vermieter allerdings korrigieren.

Geht die Nebenkostenabrechnung nicht pünktlich beim Mieter ein – spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums -, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf eine Begleichung der Abrechnung. Er kann dann nur die Nebenkosten für das Folgejahr nach oben anpassen. Sollte die Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters ausfallen, ist der Vermieter übrigens dennoch verpflichtet, die Erstattung auszubezahlen; auch bei verspäteter Rechnungsstellung.

Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?

Der deutsche Mieterbund hat ausgerechnet, dass die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter in den letzten Jahren bei 2,17 Euro lagen, wobei regionale Abweichungen (Gemeindesteuer, Grundsteuer, Abfallgebühren etc.) ebenso möglich sind, wie Abweichungen aufgrund der Bausubstanz des Gebäudes. Die genaue Höhe ist aber so individuell wie der Bewohner. Wer sein Apartment im Winter durchgängig auf 25 Grad heizt, wird höhere Nebenkosten zu erwarten haben, als jemand, der das nicht tut.

Nichtsdestotrotz ist der Vermieter dazu angehalten nach dem Prinzip der ökonomischen Effizienz zu wirtschaften. Das heißt zwar nicht, dass er immer den billigsten Anbieter auswählen muss. Aber er darf auch keine Anbieter und Dienstleister beauftragen, die überdurchschnittlich teuer sind.


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