Wenn nicht jetzt, wann dann: Baufinanzierungen sorgfältig planen

Die anhaltende Niedrigzinspolitik und die zunehmenden Anstrengungen vieler Kommunen, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen, machen den Kauf von Eigenheimen zuletzt wieder sehr attraktiv. Verständlich, schließlich bietet Wohneigentum eine Vielzahl von Vorteilen: man schafft zukunftsträchtige Werte, man muss bei der Raumgestaltung niemanden um Erlaubnis fragen, kann sogar Umbauten vornehmen, Haustiere halten und und und.

Viele Banken sind sogar bereit, 110-Prozent-Finanzierungen zu gestatten, bei denen interessierte Kreditnehmer kein Eigenkapital einbringen müssen. Selbst Notar-, Makler- und andere Nebenkosten sind dann über eine Finanzierung gedeckt. Nichtsdestotrotz ist eine Immobilien- oder Baufinanzierung eine oft Jahrzehnte lange Verbindlichkeit. Darum sollte man nicht leichtfertig Kreditverträge unterschreiben und auch bei den Banken genau nachfragen.
Wenn nicht jetzt, wann dann: Baufinanzierungen sorgfältig planen
Sofern das Ersparte nicht ausreicht, um ohne Schulden eine Immobilie zu finanzieren, ist das passende Baugrundstück oder die richtige Immobilie zu finden nur ein Teil des Ganzen. Der andere Teil ist, die beste Finanzierung zu finden. Die meisten Kreditnehmer tilgen ihre Immobilienfinanzierung über Jahrzehnte hinweg, darum ist es wichtig, ein Darlehen zu finden, dass zu den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten passt.

Das Wichtigste vorab

– Eine Baufinanzierung besteht, grob gesagt, aus zwei Bestandteilen: der Kreditsumme und den Zinsen. Die Tilgungsphase der Zinsen beginnt mit dem Zeitpunkt der Kreditbereitstellung. Die Tilgungsphase des Kredits ist Vereinbarungssache.

– Je nach Bauweise der Wunschimmobilie und Budget des Käufers oder Erbauers können beim Staat oder bei Förderbanken Fördermittel beantragt werden, die die Finanzierungsumme etwas verringern können.

– Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Immobilienerwerb oder -bau zu finanzieren. Klassischerweise handelt es sich bei Baufinanzierungen um Annuitätendarlehen. Vermehrt kommen aber auch Vollfinanzierungen in Frage. Bausparverträge, variable Darlehen oder Misch-Darlehen sind ebenfalls Möglichkeiten zur Finanzierung. Bisweilen kann man auch Riesterverträge oder Lebensversicherungen zur Baufinanzierung nutzen.

Was man bei der Planung nicht vernachlässigen darf!

Um eine Baufinanzierung sorgfältig planen zu können, sollte man einige Dinge gut durchdenken. So kann eine Immobilie etwa frühestens nach 10 Jahren wieder verkauft oder vermietet werden – Grund dafür ist das deutsche Geldwäschegesetz. Außerdem fallen bei einem Verkauf vor Ablauf der Kreditlaufzeit Zusatzkosten in nicht unerheblicher Höhe an. Bei der Baufinanzierung gilt also das Gleiche wie bei der Ehe: …drum prüfe, wer sich ewig bindet! Denn ein Umzug in eine andere Stadt für den Traumjob wird dann gegebenenfalls erst einmal nicht möglich.

Wenn diese grundlegende Gewissensfrage aus dem Weg geräumt ist, sollte man sich weiteren Einflussfaktoren widmen, die mit der Planung einer Immobilienfinanzierung einhergehen.

– Bevor man einen Kreditantrag stellt, sollte man sein Budget und seine Liquidität, sowie Bonität überprüfen und gegebenenfalls auf Vordermann bringen. Gute Bonität beeinflusst die Konditionen in Kreditverträgen und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Bewilligung.

– Als nächstes sollte man alle Ausgaben notieren, die mit dem Wohneigentum einhergehen – die Grundsteuer, Nebenkosten wie Abfallgebühren, Hausgeld, Versicherungen, Verwaltungsgebühren? Das Budget muss diese, mitunter im Laufe der Jahre steigenden Kosten abdecken können.

– Anhand des eigenen Budgets sollte man sich überlegen, wie hoch die Finanzierungssumme sein kann oder darf, um ein Eigenheim zu kaufen, und welche Form der Baufinanzierung gemessen an Höhe der Tilgungsraten, Kreditlaufzeit, Zinshöhe, Flexibilität, Sondertilgungen usw. die geeignetste ist.

– Müssen später Anpassungen vorgenommen werden, kann man eine Re-Finanzierung, Umschuldung oder eine Hypothek in Erwägung ziehen. Das wird meist zum Ablauf der Festverzinsung relevant.
Immobilien- und Baufinanzierungen sorgfältig planen

Die Bonität

Um für eine Baufinanzierung überhaupt in Frage zu kommen, ist eine positive Schufa / Bonität unerlässlich. Dabei spielen nicht nur die aktuelle Einkommenssituation und offene Verbindlichkeiten eine Rolle, sondern auch die Kredithistorie. Wer in der Vergangenheit bereits Kredite aufgenommen hat, sie aber regelmäßig bedient hat, kann dennoch mit positiven Einträgen in der Schufa-Auskunft und somit einer positiven Bonität rechnen. Die Bewertung der Bonität steht immer auch im Verhältnis zur Höhe der Kreditsumme. Je höher die Summe der Wunschfinanzierung, desto besser sollte die Bonität sein. Außerdem sind aktuelle Verbindlichkeiten auch für das monatliche Budget eine Belastung.

Wer zwar Kredite regelmäßig bedient, aber deren Tilgung bei der zusätzlichen Aufnahme einer Baufinanzierung nicht mehr gewährleisten kann, könnte schnell in Verzug geraten oder schlimmer noch: in der Schuldenfalle landen. Auch, ob man Eigenkapital für eine Anzahlung oder die Deckung der anstehenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc.) mitbringt, beeinflusst die Bewertung der Bonität im Gesamtzusammenhang; ebenso wie die Sicherheiten, die man bieten kann und die Anzahl der Kreditnehmer. Das macht vor allem bei Paaren einen Unterschied.

Das Budget

Kreditgeber wollen sicherstellen, dass sie nicht zu viel Geld verleihen. Darum achten sie darauf, dass die Tilgungsraten einer Baufinanzierung im Verhältnis zum Einkommen der Kreditnehmer stehen. Das gibt ihnen eine gewisse Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit. Durchzurechnen, wie viel man sich leisten kann, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten, ist im Vorfeld auf jeden Fall wichtig. Schließlich möchte niemand 20 Jahre lang auf Urlaube, die Möglichkeit kaputte Waschmaschinen zu ersetzen oder eine notwendige Autoreparatur verzichten müssen, nur um die Baufinanzierung bedienen zu können. Einige der wichtigsten Faktoren, die zur Berechnung des Restbudgets herangezogen müssen, sind:

– die Höhe der Kredittilgungsrate,
– die Höhe der Zinstilgungsrate,
– Grundsteuer,
– Hausgeld,
– Notargebühren,
– Versicherungsbeiträge
– Wohngebäudeversicherungen sind obligatorisch,
– je nach Lage sind Elementarschadenversicherungen sinnvoll,
– eine Haftpflicht- oder Grundbesitzerhaftpflicht,
– eventuelle Risikolebensversicherungen für die Kreditnehmer,
– je nach Immobilie eine Bauherrenhaftpflicht,
– Betriebskosten (Strom, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Gas, Kabelanschluss, Internet etc.)
– Reparaturausgaben,
– Eigentümergemeinschaftsgebühren.

Die Höhe der monatlichen Raten ist auch abhängig davon, ob und wenn ja, wie viel Eigenkapital man in die Baufinanzierung mit einbringt.

Die Finanzierungsoptionen

Wie bereits erwähnt, gibt es diverse Möglichkeiten zur Immobilien- oder Baufinanzierung. Oft ist je nach Kreditsumme, Tilgungslaufzeit, Zinsgestaltung und eventuellen Förderansprüchen die eon oder andere Option ratsamer als die andere. Es kann sinnvoll sein, sich über die Vorteile und Risiken der verschiedenen Baufinanzierungen zu informieren, bevor man eine Entscheidung trifft.

Laufzeiten

Finanzierungslaufzeiten betragen klassischer Weise 10 oder 20 Jahre. Hierbei sollte man vor allem darauf achten, dass die Sollzinsbindung oftmals gesonderte Laufzeiten aufweist und im Idealfall eine korrespondierende Laufzeit aushandeln.

Kürzere Laufzeiten erfordern natürlich höhere Tilgungsraten, haben aber meist geringere Zinssätze und somit geringere Gesamtkosten. Längere Laufzeiten verringern die monatliche Rate, gehen aber in der Regel mit höheren Zinsen einher und verursachen somit eine höhere Gesamtsumme.

Zinssätze

Generell kann man sich auf eine Zinsbindung einigen – die ist bei einem Annuitätendarlehen, dem klassischsten aller Baufinanzierungsmodelle üblicher Weise inbegriffen – oder auf ein variables Darlehen. Wobei der variable Anteil sich in diesem Finanzierungsmodell auf die Zinsgestaltung bezieht.

Feste Sollzinsen geben Planungssicherheit, können sich aber langfristig auch nachteilig auswirken, sollte der generelle Zinssatz im Laufe der Vertragslaufzeit merklich sinken. Bei einem variablen Darlehen sind die Zinssätze nicht festgeschrieben und passen sich regelmäßig den Vorgaben der EZB an. Auch das kann sich nachteilig auswirken, wenn der Basiszins plötzlich merklich steigt. Eventuell kann das zu Problemen beim monatlichen Budget führen.

Finanzierungsarten

Die meisten Baufinanzierungen sind herkömmliche Kreditmodelle mit festen Laufzeiten und zumindest mittelfristiger Zinsbindung (sogenannte Annuitätendarlehen). Es gibt allerdings auch Situationen, in denen die Kreditarten sich ein wenig anders gestalten. Wenn man sich etwa für einen Förderkredit qualifiziert, der mit verbraucherfreundlicheren Konditionen aufwartet.

Ein weit verbreitete Alternative zum klassischen Baufinanzierung – oder bei Vollfinanzierung auch als Bestandteil einer solchen – ist der Bausparvertrag. Der Bausparer hat im Grunde den Sinn, das Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen, bevor man dann den eigentlichen Kredit in Anspruch nimmt.

Wer für eine Baufinanzierung seine Riester-Rente einsetzen will, muss seine Rentenverträge in sogenannte Wohn-Riester-Verträge umwandeln. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Tilgungsraten steuerlich absetzbar sind. Bei einschneidenden Lebensveränderungen müssen beim Verkauf der Immobilie aber alle eingesparten Steuern sofort beglichen werden.

Auch eine Lebensversicherung kann sich zur Baufinanzierung eignen. Damit das funktioniert, muss der Baukredit mit einer Kapital-Police kombiniert werden. Der Kredit- bzw. Versicherungsnehmer zahlt dann lediglich die Zinsen. Erst wenn die Versicherung ausgezahlt wird, muss das Darlehen getilgt werden – das dann aber vollständig.

Re-Finanzierung bzw. Umschuldung von Baufinanzierungen

Irgendwann wird die Zeit kommen, an dem bessere Darlehenskonditionen ums Eck kommen. Durch die Zinsentwicklung, Inflation oder neue Fördermodelle. Vielleicht hat sich auch die eigene Bonität oder Liquidität zum Vorteil des Kreditnehmers geändert. In solchen Fällen – und spätestens am Ende der Zinsbindungslaufzeit – lohnt sich ein neuer Blick auf Finanzierungsoptionen. Das kann eine Umschuldung sein oder die Aufnahme einer Hypothek – vorausgesetzt man hat triftige Gründe und weiß, wodurch sich solche triftigen Gründe definieren:

– um Geld zu sparen,
– um die monatlichen Raten zu verringern,
– um mehrere Kredite in einem Darlehen zusammenzufassen.

Eine weitere Hypothek erlaubt es dem Immobilienbesitzer, den aktuellen Gegenwert des Hauses oder der Wohnung von der Bank zu leihen, etwa, um bei gravierenden, finanziellen Engpässen wieder liquide zu sein. Die Hypothek birgt jedoch auch enorme Risiken, denn sie erhöht die Gesamtkreditschuld, was in schwierigen, finanziellen Situationen natürlich weitere Probleme mit sich bringt.

Vorteile von Baufinanzierungen

Baufinanzierungen machen Wohneigentum erschwinglich. Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist wahrscheinlich die größte Ausgabe, die man jemals tätigen wird – und eine Baufinanzierung die größte Schuldensumme. Weil man bei einer Baufinanzierung die Monatsraten über sehr viele Jahre und Jahrzehnte ausdehnen kann, sind die monatlichen Rückzahlungen einfacher zu managen – und erschwinglicher.
Vorteile von Baufinanzierungen
Außerdem sind Immobilienfinanzierungen eine kosteneffektive Art Geld zu leihen. Die Zinsen bei Baukrediten sind häufig geringer als bei anderen Darlehen, weil der Wohneigentum als Sicherheit dient. Das bedeutet, wenn alles schief läuft, geht die Wohnung in den Besitz der Bank über. Zinsbindungen und Förderzuschüsse vergünstigen die Darlehen zusätzlich.

Nachteile von Baufinanzierungen

Man zahlt eine Menge mehr Geld zurück als man geliehen hat. Der größte Nachteil ist, dass man über sehr lange Zeit sehr hohe Schulden hat. Da die beliehene Immobilie der Bank als Sicherheit dient, kann ein Zahlungsausfall dafür sorgen, dass man sein Eigentum verliert. Auch wenn die Monatsrate für eine Baufinanzierung vernünftig scheint, erhöht sich die Rückzahlungssumme über die Jahre. Sagen wir, jemand nimmt eine Baufinanzierung von 160.000 Euro in Anspruch. Bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 5% über eine Laufzeit von 25 Jahren, betrüge die tatsächliche Kreditsumme 280.600 Euro.

Außerdem können bei Baufinanzierungen – wie bei jeder Darlehensform – Gebühren anfallen. Und die können auch ziemlich saftig sein. Für Sondertilgungen zum Beispiel, für Stundungen und eventuelle administrative Arbeiten rund um den Kredit. Und auch bzw. erst recht, wenn man den Kredit vor Ende der Laufzeit ab- oder auflösen will, sind Gebühren fällig.


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